«Любые потрясения влияют на бизнес негативно»

— Ваш проект трансформации 39 кинотеатров в центры «Место встречи» начался еще до пандемии, не говоря уже о военных действиях на Украине. Сколько объектов удалось открыть и не будете ли замораживать незавершенные?

— Сейчас открыты 12 объектов, еще 13 центров завершим в этом году, остальные откроем в 2023 году. Планов заморозки нет.

— Как череда кризисов влияет на строительство?

— В пандемию мы столкнулись со сложностями в поставках инженерного оборудования, которое производилось в Китае и других странах. Тогда с какими-то последствиями и задержками мы смогли справиться. Сегодня из-за санкций снова сталкиваемся с невозможностью поставок значительного количества элементов для строительства зданий, инженерных систем и других составляющих. Но мы выстроили отношения с подрядчиками и поставщиками, что позволило найти решение. Все необходимое, чтобы завершить строительство и заменить недоступные материалы и оборудование, есть.

— С чем конкретно были сложности?

— В большой степени с инженерным оборудованием и системами, которые производились в других странах и теперь не поставляются в Россию, например, лифты и эскалаторы. Для сложных систем мы нашли замены в Юго-Восточной Азии и Турции без потери качества. Сегодня все важные элементы находятся в поставке или уже смонтированы.

— Повлияла ли на работу компании мобилизация?

— Безусловно, мы видим влияние на посещаемость. Но сравнивая районные центры с крупными торговыми объектами, понимаем, что у нас нет таких кардинальных изменений. Мы фиксируем небольшое отклонение в трафике, в пределах 5%. Что касается самой компании, работаем в нормальном режиме. У нас не произошло внутренних изменений и не останавливались процессы.

— Исходно бюджет проекта составлял 40 млрд руб., к 2017 году он вырос до 50 млрд руб. Но за последние три года заметно подорожали стройматериалы и выросла стоимость работ. Изменилась ли с учетом этого общая смета строительства?

— Стоимость материалов колоссально выросла за последние девять месяцев. Но последний бюджет, который я объявлял — около 60 млрд руб.,— пока не менялся. Нам хватает заемных средств.

— Исходно предполагалось открыть новые центры на месте старых кинотеатров к чемпионату мира по футболу 2018 года. Почему произошло такое серьезное смещение сроков?

— Вероятно, здесь какая-то ошибка. Мы приобрели объекты в декабре 2014 года, а чемпионат был летом 2018 года. Рассчитывать построить за такой срок 39 объектов, мягко говоря, недальновидно. К чемпионату мира мы планировали открыть один объект, что тоже было очень амбициозно. И хотя речь идет о реконструкции, а не о новом строительстве, мы все равно столкнулись с целым набором сложностей, на которые не рассчитывали, поэтому первый объект открылся только в 2019 году.

Конечно, все они отразились не только на стоимости строительства, но и на сроках ввода объектов в эксплуатацию, и даже на концепции самих центров. Поэтому сказать, что сейчас непростой период для девелопера, особенно коммерческой недвижимости, — это ограничить себя в эмоциях.

— Насколько кардинально в процессе строительства пришлось менять концепцию объектов?

— Исходно мы отталкивались от того, что наши объекты сразу попадают в центр определенного густонаселенного спального района, где надо дать людям возможность проводить досуг, совершать покупки, поесть вне дома, отдыхать с друзьями и детьми. Такая идея, по сути, является противовесом типичному большому торговому центру, куда надо ехать на весь день, закладывать время на дорогу, провести несколько часов в огромном здании, где, действительно, можно получить исчерпывающий спектр товаров, услуг и развлечений. Мы хотим, чтобы люди никуда не ездили и могли отдохнуть, не покидая свой район, — сходить в кафе или ресторан, посмотреть кино, пойти в детский развлекательный центр, в спортклуб. И эта идея не изменилась с первого дня, когда мы только придумали весь проект.

— Но сейчас меняется в целом рынок ритейла.

— Да, изменилась скорость, с которой движется рынок. Практически все научились активно в онлайне покупать продукты, одежду и в принципе делать многие вещи дистанционно.

Изменения в наполнении наших объектов были достаточно значимыми. Мы пробовали разные форматы: где-то больше fashion-составляющей, где-то больше развлекательной, где-то спортивной, где-то больше кафе и ресторанов. Соответственно, в зависимости от конкретного района мы несколько адаптировали формат. Если говорить о «средней температуре по больнице», то мы сегодня видим очень высокий спрос на спорт. В этой категории мы нашли надежного партнера — DDX Fitness.

Супермаркеты тоже адаптируем в зависимости от района. Где-то мы разместили более доступный дискаунтер «Да!», где-то у нас «Перекресток», где-то «Пятерочка». Мы должны адаптировать каждое здание на те потребности и возможности, которые есть у жителей конкретного района. Это, кстати, одна из сложностей, с которой мы научились работать.

— Вы позиционируете свои объекты как центры активностей жителей районов, а не просто торговые точки. В чем именно отличия?

— Мы сотрудничаем с мэрией. Например, к проекту «Московское долголетие» присоединилось три центра: «Место встречи Нева», «Место встречи София» и «Место встречи Эльбрус». Рассматриваем возможность размещения МФЦ в качестве арендатора. Взаимодействуем с городскими властями по поддержке предпринимательских инициатив, по вопросам размещения спортивных объектов, организации мероприятий внутри зданий и на прилегающей территории, работаем с библиотеками.

— Сотрудничество с городом выгодно с коммерческой точки зрения?

— Трафик, который мы благодаря этому собираем, трансформируется дальше в потребление: люди идут в кафе, фитнес-клубы и супермаркеты.

— Будет ли проходить ротация арендаторов после открытия объектов?

— Это неизбежно. Первая причина — не совершают ошибок только те, кто ничего не делают. Мы тоже совершаем ошибки, но главное — признавать и исправлять их. Это тоже зачастую отражается на изменениях, которые происходят внутри зданий. Если видим, что предложение, которое мы дали, не сильно востребовано потребителем, соответственно, должны его оперативно заменить.

Вторая — меняется сам рынок. Из последних событий — уход ряда крупных международных брендов из России, что окажет значительное влияние на концепцию торговых центров. Раньше количество якорных арендаторов, не связанных с едой, было достаточно значимое, но сегодня их, по сути, на рынке не осталось.

Сформировать настолько сильные бренды, которые были до кризиса, за три месяца точно не получится — это огромная работа, которая тоже наверняка не в 100% случаев будет успешной с первого раза. В этом плане мы тоже частично пострадали, потому что в объектах присутствовали большие международные операторы: у нас должен был открыться H&M, уже работал JYSK, а на стадии подписания находился Starbucks.

— Какими компаниями вы заменили эти бренды?

— Договор со Starbucks у нас был только на стадии подписания, и в момент открытия одного из объекта пришлось сделать выбор в пользу действующего бренда, а не ждать, пока закончится процесс передачи бизнеса Starbucks новым партнерам. Мы взяли Surf Coffee. На месте, где планировался H&M, будет универмаг модной одежды российских дизайнеров. Аналогичная ситуация с JYSK.

— Наиболее пострадавшей отраслью и во время пандемии, и с началом специальной военной операции на Украине стали кинотеатры. Планируете ли вы их открывать в строящихся объектах?

— Что будет в будущем с киноиндустрией, я не возьмусь прогнозировать. Мы по-прежнему выполняем обещания в части культурно-развлекательной составляющей, это могут быть и детские развлекательные направления, и спортивные. Мы все равно даем нашим потребителям что-то кроме торговли, услуг и кафе.

— То есть открытия кинотеатров в будущих объектах ждать не стоит?

— Мы не отказываемся от этой функции. Если со стороны сетей кинопроката будет желание развиваться, у нас для этого есть все возможности. Мы строим здание так, чтобы в нем можно было открыть кинотеатр. Можно ли эти площади использовать под другой функционал? Конечно, например, под детский развлекательный центр. Но мы готовы открывать кинотеатры и сдавать в аренду площади под кинопоказ, если на это будет спрос.

— Какая доля площадей в объектах, которые готовятся к вводу в 2022–2023 годах, уже законтрактована арендаторами? Достаточно ли ее для успешной работы комплекса?

— Здесь имеет смысл поговорить об изменении процесса сдачи площадей в аренду или их коммерциализации в свете событий последних трех лет. Раньше все большие сети планировали свое развитие на год-два и больше. На стадии проектирования мы уже подписывали договоры с якорными арендаторами, а ближе к открытию, за год-полтора,— со средними, а с операторами киосков и небольших островков — за четыре-шесть месяцев. Сегодня все изменилось. Никто не может планировать жизнь на два-три года вперед. Теперь сети готовы брать на себя конкретные обязательства перед девелоперами по совершенно другому принципу: два года превратились в шесть месяцев.

— Этот срок касается крупных арендаторов?

— Да, про маленьких я не говорю совсем. Но, несмотря на это, в открывающихся в ближайшие пару месяцев объектах достаточно высокая заполняемость, потому что последние примерно три месяца мы подписали большое количество сделок. К декабрю все объекты будут заполнены на 80% и больше.

— В 2021 году ООО «Эдисонэнерго» (владеет и управляет строительством и готовыми торгцентрами «Место встречи») при выручке в 568 млн руб. получило чистый убыток в 1,9 млрд руб. Когда вы рассчитываете выйти на положительный показатель прибыли?

— Девелоперский бизнес капиталозатратный и требует большого количества времени на развитие. А мы еще находимся в стадии девелопмента и продолжаем инвестиции в завершение строительства. Это предполагает, что инвестиционных расходов будет больше, чем операционных доходов. Но мы смотрим на операционную эффективность каждого конкретного объекта и до конца этого года, несмотря на сложности, намерены выйти в плюс — все объекты будут генерировать прибыль, кто больше, кто меньше. Внутренний бизнес-план предполагает, что в 2025 году мы стабилизируемся и выйдем на запланированные показатели и достигнем поставленных финансовых целей.

— В 2017 году вы ожидали, что доходность объектов будет составлять 20% годовых. Удалось ли уже открытым комплексам выйти на такой показатель?

— Наверное, в моменте о доходности говорить сложно и рано, и, конечно, мы не можем сказать о том, что вышли на доходность 20%.

— В 2017 году в интервью "Ъ" вы отрицали участие в капитале вашего проекта главы «Первого канала» Константина Эрнста. Позже выяснилось, что он все-таки имеет долю в кипрском офшоре материнской компании ООО «Эдисонэнерго». Почему тогда это было секретом?

— Я думаю, имеет смысл задать этот вопрос Константину Львовичу (Эрнсту.— "Ъ").

— Последние пару лет на рынке недвижимости ходили слухи о том, что кредитор проекта банк ВТБ может забрать объекты в свой портфель — якобы за проблемы с обслуживанием займа. Насколько это соответствует действительности?

— Кредит мы обслуживаем полностью, мы ни разу не нарушили никаких обязательств, связанных с выплатой процентов, поэтому сегодня никаких проблем с этим мы не видим.

— Не планируете ли вы выходить из этого бизнеса или продавать долю в нем?

— Здесь есть две мысли для полного и понятного ответа. Первая — простая и примитивная — в бизнесе продается все. Для этого мы создаем продукт, который имеет свою стоимость, которая постоянно растет, и есть желающие получить этот продукт. На любом этапе, если мы получим интересное предложение, конечно, его рассмотрим и при положительном стечении обстоятельств можем продать проект.

Но что касается текущей внутренней мотивации, то она немного про другое, потому что есть ответственность за принятые на себя обязательства — доделать то, что начали, поскольку это очень крупный проект с точки зрения масштабов города.

— Есть ли у вас юридические обязательства перед городом, что нельзя выйти из проекта до тех пор, пока не будет завершена реконструкция всех объектов?

— Нет таких обязательств. Мы понимаем, что для столицы это важный масштабный социальный проект.

— Когда, на ваш взгляд, рынок торговой недвижимости восстановится от кризиса?

— Мне кажется, до того состояния, в котором он был,— никогда. Того, что мы видели пять-десять лет назад на рынке торговой недвижимости, больше не будет. И девелоперам, и ритейлерам, и рестораторам предстоит адаптироваться, изменить подход и продукты, которые мы делаем, среду, диджитал-инфраструктуру и коммуникацию с клиентами.

Если говорить об оборотах и продажах, сейчас есть значительное снижение в ряде сегментов розничной торговли. При этом в продовольственной рознице наблюдается рост на 12,1% год к году. На снижение покупательной способности населения влияют негативные ожидания, связанные с текущей экономической конъюнктурой и тенденцией к переходу на сберегательную модель поведения потребителей в нестабильной экономической ситуации. В России эта тенденция проявляется особенно ярко в связи с «исторической памятью народа». Я надеюсь, что это не долгосрочный тренд и в ближайшие месяцы мы увидим обратную динамику. Но это произойдет, если в стране не будет происходить событий, потенциально сильно влияющих на экономику. Любые потрясения влияют на бизнес негативно. Соответственно, нам нужна стабильность, и тогда можно будет говорить о тенденции возврата к росту оборотов ритейлеров.