© 2024 ADG group
Максим Карбасникофф выступил на конференции «Управление и эксплуатация. Акценты-2025»
25 марта 2025 года
18 марта в Москве прошла конференция ИД «Коммерсантъ», посвященная управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости. Ведущие эксперты рынка обсудили ключевые тренды и вызовы, затронули тему антикризисного управления, а также спрогнозировали, какими будут главные акценты для компаний FM и PM в 2025 году.
В ходе первой сессии спикеры уделили внимание диалогу между владельцем и арендатором, влиянию ключевой ставки на рынок, дефициту предложения и индексации арендных ставок. Модератором выступил директор по развитию Professional FM Александр Устинов.
Коммерческий директор офисного парка Comcity Алена Кудрявцева на примере своего проекта рассказала о трансформации портрета арендатора и его запросов за последние десять лет. Если раньше децентрализованные офисы арендовали в основном компании из сферы ИТ, чтобы сократить расходы и консолидировать бизнес, то сегодня этот сегмент занимает лишь 50% площадей, остальные представлены логистическим, транспортным, производственным, строительным и финансовым секторами. Их основной запрос — выбор такого бизнес-центра, который помог бы укрепить HR-бренд, мотивировал бы сотрудников отказаться от удаленной работы. Благодаря новому офису компании стремятся решить проблему кадрового голода.
Как отметил исполнительный директор ВЭБ Центра Михаил Подругин, на фоне рекордно низкого уровня вакансии офисной недвижимости в центральных районах Москвы у владельцев качественных объектов формируется лист ожидания из потенциальных арендаторов. По его мнению, одним из вероятных сценариев развития в этом сегменте станет дальнейший рост стоимости аренды. Он также подчеркнул, что собственники подобных объектов могут недооценивать потенциал возможного повышения ставок в среднесрочной перспективе.
Андрей Четвериков, генеральный директор Business Club PM, в своем выступлении коснулся сегмента гибких офисных пространств. По итогам года общий объем формата превысил 450 тыс. кв. м. Многие арендаторы хотят мотивировать сотрудников находиться на рабочих местах, поэтому Business Club стремится предоставлять высокий уровень сервиса «от зубочистки до химчистки». «Вакансии у нас практически нет, мы развиваемся в сторону новых площадей. Большинство сделок закрывается на этапе строительства. Тот формат, который мы выводим на рынок, позволяет нам в кратчайшие сроки перестроить то или иное офисное пространство под потребности арендатора», — добавил господин Четвериков.
Коммерческий директор офисного парка Comcity Алена Кудрявцева на примере своего проекта рассказала о трансформации портрета арендатора и его запросов за последние десять лет. Если раньше децентрализованные офисы арендовали в основном компании из сферы ИТ, чтобы сократить расходы и консолидировать бизнес, то сегодня этот сегмент занимает лишь 50% площадей, остальные представлены логистическим, транспортным, производственным, строительным и финансовым секторами. Их основной запрос — выбор такого бизнес-центра, который помог бы укрепить HR-бренд, мотивировал бы сотрудников отказаться от удаленной работы. Благодаря новому офису компании стремятся решить проблему кадрового голода.
Как отметил исполнительный директор ВЭБ Центра Михаил Подругин, на фоне рекордно низкого уровня вакансии офисной недвижимости в центральных районах Москвы у владельцев качественных объектов формируется лист ожидания из потенциальных арендаторов. По его мнению, одним из вероятных сценариев развития в этом сегменте станет дальнейший рост стоимости аренды. Он также подчеркнул, что собственники подобных объектов могут недооценивать потенциал возможного повышения ставок в среднесрочной перспективе.
Андрей Четвериков, генеральный директор Business Club PM, в своем выступлении коснулся сегмента гибких офисных пространств. По итогам года общий объем формата превысил 450 тыс. кв. м. Многие арендаторы хотят мотивировать сотрудников находиться на рабочих местах, поэтому Business Club стремится предоставлять высокий уровень сервиса «от зубочистки до химчистки». «Вакансии у нас практически нет, мы развиваемся в сторону новых площадей. Большинство сделок закрывается на этапе строительства. Тот формат, который мы выводим на рынок, позволяет нам в кратчайшие сроки перестроить то или иное офисное пространство под потребности арендатора», — добавил господин Четвериков.
Директор по управлению недвижимостью ADG group Максим Карбасникофф перешел к сегменту торговой недвижимости. В 2024 году компания ввела в эксплуатацию шесть новых торговых центров общей арендуемой площадью 57 тыс. кв. м. Именно районные центры, которые открывает ADG group, становятся драйвером развития для всего рынка торговой недвижимости. По словам Максима, с ростом расходов, в том числе на FM-услуги, компания борется путем снижения числа подрядчиков и пересмотром кадастровой стоимости своих объектов. ADG group также привлекает партнеров в свои центры. По итогам года трафик в ТЦ компании вырос на 20%, а уровень вакантных площадей снизился с 7% до запланированных 3% к концу года.
Директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова остановилась на формате стрит-ритейла. В 2024 году застройщики начали все больше внимания уделять проектированию коммерческих помещений и их реализации. До сих пор девелоперы старались быстрее продать такую недвижимость, однако в настоящее время тренд сменился. Компании принимают для себя осознанное решение, что они продают, а что оставляют себе в управление. При этом они даже допускают снижение арендной доходности в моменте или потери части денег от продажи коммерции с целью повышения общей капитализации проекта за счет улучшения продукта и увеличения либо стоимости жилья, либо увеличения темпов продажи жилья, отметила эксперт. «У нас колоссальный формирующийся федеральный рынок комплексного качественного управление в стрит-ритейле», — резюмировала госпожа Ярова.
Директор по управлению недвижимостью Parametr Артем Пичугов рассказал об особенностях работы с light industrial. В сегменте наблюдается серьезный дисбаланс спроса и предложения. Темпы ввода новых площадей сильно не успевают за спросом, а большинство объектов реализуются до ввода в эксплуатацию. Средняя площадь запроса выросла с 1,2 тыс. кв. м в 2023 году до 1,7 тыс. кв. м в конце 2024 года. При этом эксперт ожидает увеличения доли розничных инвесторов в сегменте, что положительно скажется на развитии рынка аренды light industrial.
Завершила первую сессию генеральный директор DSS Consulting Services Дарья Канева рассказом об управлении в гостиничном сегменте. В условиях дефицита туристической инфраструктуры все больше девелоперов жилой недвижимости заходят в гостиничный бизнес. Однако из-за неправильного подхода застройщиков к особенностям отрасли им часто приходится отказываться от проектов. Среди самых распространенных ошибок — неправильное проектирование и ошибочные планировочные решения. «Управление гостиницами низкомаржинально. 10% — это вау-эффект. Для того чтобы проект был успешен, необходимо наращивать компетенции собственной управляющей компании. Часто на финальной стадии, когда уже готов проект, девелоперы зовут управляющую компанию. Они надеются, что сейчас она придет и внезапно принесет много денег, вытянув проект. Но так не бывает», — резюмировала госпожа Канева.
В ходе второй сессии спикеры поделились успехами за прошедший год и обсудили основные тенденции на рынке: кадровый голод, ужесточение конкуренции, рост стоимости услуг и увеличение роли цифровизации. Модератором выступил генеральный директор управляющей компании Zeppelin Андрей Кротков.
Директор отдела управления эксплуатацией объектов недвижимости CORE. XP Наталья Афанасова рассказала, что в последнее время в сфере управления и эксплуатации коммерческой недвижимости прослеживается тренд на многофункциональность: застройщики жилой недвижимости и девелоперы обращаются за услугами внешних управляющих компаний, так как последние могут закрывать большой объем задач. По ее данным, на текущий момент доля внешних УК на рынке достигает 60−65%. «Собственники и девелоперы хотят контролировать свой бренд и портфель и быть уверенными в том, что на их объектах соблюдаются высокие стандарты качества. Не все управляющие компании могут работать с объектами с множеством собственников. В отличие от собственных УК, внешние управляющие компании предлагают клиенту помимо управления широкий портфель услуг — брокеридж, сопровождение отделки, маркетинг и т. д.
Схожий тренд наблюдается и в торговой недвижимости, отметил вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. Крупные ТЦ создают свои УК, не желая переплачивать за аутсорс. Внешнюю управляющую компанию девелопер выбирает, когда необходима «экономия на масштабе»: не всегда есть смысл создавать свою инхаус-службу для одного торгового центра.
«На сегодняшний день входные барьеры для новых игроков на рынке управления МКД минимальны: достаточно аттестата у директора и символического уставного капитала в размере 10 тыс. руб., получить лицензию, чтобы начать деятельность, оплатив государственную пошлину 30 тыс. руб. Поэтому на рынок управления выходят новые компании, чаще всего не обладающие опытом в управлении, но у которых есть административный ресурс, позволяющий им эффективно манипулировать рынком и создавать проблемы для более крупных и устойчивых организаций. Они не заточены на предоставление качественных услуг. Они проводят различные экспертизы, находят недостатки и начинают шантажировать девелопера, если у дома еще не завершился срок гарантийного обслуживания. Поэтому мы готовим предложения по ужесточению лицензионных требований к управляющим организациям: необходимо адаптировать размер уставного капитала управляющих организаций к экономической ситуации в регионе и площади управляемых многоквартирных домов, установить требования к кадровому составу и наличию материально-технических ценностей», — рассказал заместитель генерального директор ГК «ПИК-Комфорт» Олег Новиков.
Заместитель генерального директора Pro FM Наталья Барамыгина поделилась опытом решения кадрового вопроса. Компания обучает персонал и делает упор на высококвалифицированных специалистов, формируя на базе крупных проектов кадровый резерв. «Мы выводим дополнительные штатные единицы в оперативно-ремонтном составе. Они являются дополнительным звеном, которое формирует базу знаний на месте. Мы можем оперативно произвести замену персонала в случае необходимости. Они больше получают, поскольку иногда имеют разъездную позицию, и должны овладеть знаниями других проектов», — добавила она.
По словам операционного директора ГК «Самолет» Алексея Акиндинова, девелоперы начали нанимать рабочую силу из стран Юго-Восточной Азии. ГК «Самолет» в тестовом режиме завозит разнорабочих из Индии. При этом приезжающие из дальнего зарубежья стоят дешевле, чем кадры из Средней Азии. «Есть своя специфика. Пока нельзя сказать, что это очень успешный кейс, но мы пробуем. Они требуют меньше зарплату. Огромный плюс состоит в том, что если они приехали и подписали договор, то не могут сменить работодателя», — рассказал господин Акиндинов.
Завершил мероприятие управляющий директор FM Becar Asset Management Алексей Борисюк. Он рассказал о важности цифровизации и автоматизации в управлении недвижимостью. По его словам, рынок прошел стадию отрицания и теперь думает над тем, как эффективнее внедрить новые технологии. «Необходима оцифровка всей деятельности на проекте, четкое выполнение в системе всех задач, постоянная аналитика, интеграция с BMS-системами (Building Management System), мобильный сервис. Такая коллаборация всех решений только с помощью цифры на сегодняшний день позволяет сделать эксплуатацию максимально эффективной», — резюмировал господин Борисюк.
Источник: events.kommersant.ru/events/upravlenie-i-ekspluatacziya-2025/
Директор по управлению недвижимостью Parametr Артем Пичугов рассказал об особенностях работы с light industrial. В сегменте наблюдается серьезный дисбаланс спроса и предложения. Темпы ввода новых площадей сильно не успевают за спросом, а большинство объектов реализуются до ввода в эксплуатацию. Средняя площадь запроса выросла с 1,2 тыс. кв. м в 2023 году до 1,7 тыс. кв. м в конце 2024 года. При этом эксперт ожидает увеличения доли розничных инвесторов в сегменте, что положительно скажется на развитии рынка аренды light industrial.
Завершила первую сессию генеральный директор DSS Consulting Services Дарья Канева рассказом об управлении в гостиничном сегменте. В условиях дефицита туристической инфраструктуры все больше девелоперов жилой недвижимости заходят в гостиничный бизнес. Однако из-за неправильного подхода застройщиков к особенностям отрасли им часто приходится отказываться от проектов. Среди самых распространенных ошибок — неправильное проектирование и ошибочные планировочные решения. «Управление гостиницами низкомаржинально. 10% — это вау-эффект. Для того чтобы проект был успешен, необходимо наращивать компетенции собственной управляющей компании. Часто на финальной стадии, когда уже готов проект, девелоперы зовут управляющую компанию. Они надеются, что сейчас она придет и внезапно принесет много денег, вытянув проект. Но так не бывает», — резюмировала госпожа Канева.
В ходе второй сессии спикеры поделились успехами за прошедший год и обсудили основные тенденции на рынке: кадровый голод, ужесточение конкуренции, рост стоимости услуг и увеличение роли цифровизации. Модератором выступил генеральный директор управляющей компании Zeppelin Андрей Кротков.
Директор отдела управления эксплуатацией объектов недвижимости CORE. XP Наталья Афанасова рассказала, что в последнее время в сфере управления и эксплуатации коммерческой недвижимости прослеживается тренд на многофункциональность: застройщики жилой недвижимости и девелоперы обращаются за услугами внешних управляющих компаний, так как последние могут закрывать большой объем задач. По ее данным, на текущий момент доля внешних УК на рынке достигает 60−65%. «Собственники и девелоперы хотят контролировать свой бренд и портфель и быть уверенными в том, что на их объектах соблюдаются высокие стандарты качества. Не все управляющие компании могут работать с объектами с множеством собственников. В отличие от собственных УК, внешние управляющие компании предлагают клиенту помимо управления широкий портфель услуг — брокеридж, сопровождение отделки, маркетинг и т. д.
Схожий тренд наблюдается и в торговой недвижимости, отметил вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. Крупные ТЦ создают свои УК, не желая переплачивать за аутсорс. Внешнюю управляющую компанию девелопер выбирает, когда необходима «экономия на масштабе»: не всегда есть смысл создавать свою инхаус-службу для одного торгового центра.
«На сегодняшний день входные барьеры для новых игроков на рынке управления МКД минимальны: достаточно аттестата у директора и символического уставного капитала в размере 10 тыс. руб., получить лицензию, чтобы начать деятельность, оплатив государственную пошлину 30 тыс. руб. Поэтому на рынок управления выходят новые компании, чаще всего не обладающие опытом в управлении, но у которых есть административный ресурс, позволяющий им эффективно манипулировать рынком и создавать проблемы для более крупных и устойчивых организаций. Они не заточены на предоставление качественных услуг. Они проводят различные экспертизы, находят недостатки и начинают шантажировать девелопера, если у дома еще не завершился срок гарантийного обслуживания. Поэтому мы готовим предложения по ужесточению лицензионных требований к управляющим организациям: необходимо адаптировать размер уставного капитала управляющих организаций к экономической ситуации в регионе и площади управляемых многоквартирных домов, установить требования к кадровому составу и наличию материально-технических ценностей», — рассказал заместитель генерального директор ГК «ПИК-Комфорт» Олег Новиков.
Заместитель генерального директора Pro FM Наталья Барамыгина поделилась опытом решения кадрового вопроса. Компания обучает персонал и делает упор на высококвалифицированных специалистов, формируя на базе крупных проектов кадровый резерв. «Мы выводим дополнительные штатные единицы в оперативно-ремонтном составе. Они являются дополнительным звеном, которое формирует базу знаний на месте. Мы можем оперативно произвести замену персонала в случае необходимости. Они больше получают, поскольку иногда имеют разъездную позицию, и должны овладеть знаниями других проектов», — добавила она.
По словам операционного директора ГК «Самолет» Алексея Акиндинова, девелоперы начали нанимать рабочую силу из стран Юго-Восточной Азии. ГК «Самолет» в тестовом режиме завозит разнорабочих из Индии. При этом приезжающие из дальнего зарубежья стоят дешевле, чем кадры из Средней Азии. «Есть своя специфика. Пока нельзя сказать, что это очень успешный кейс, но мы пробуем. Они требуют меньше зарплату. Огромный плюс состоит в том, что если они приехали и подписали договор, то не могут сменить работодателя», — рассказал господин Акиндинов.
Завершил мероприятие управляющий директор FM Becar Asset Management Алексей Борисюк. Он рассказал о важности цифровизации и автоматизации в управлении недвижимостью. По его словам, рынок прошел стадию отрицания и теперь думает над тем, как эффективнее внедрить новые технологии. «Необходима оцифровка всей деятельности на проекте, четкое выполнение в системе всех задач, постоянная аналитика, интеграция с BMS-системами (Building Management System), мобильный сервис. Такая коллаборация всех решений только с помощью цифры на сегодняшний день позволяет сделать эксплуатацию максимально эффективной», — резюмировал господин Борисюк.
Источник: events.kommersant.ru/events/upravlenie-i-ekspluatacziya-2025/